Giai đoạn 7/7 · Bàn giao

Bàn giao, kết thúc dự án và dữ liệu tài sản

Hoàn thiện, chạy thử và bàn giao công trình cùng tài liệu và dữ liệu tài sản mà chủ đầu tư cần.

Khóa họcKhóa học đang chuẩn bị
Video miễn phí7 video

Kết quả đầu ra: Hồ sơ bàn giao, sổ đăng ký tài sản và thông tin vận hành - bảo trì (O&M)
Mô-đun: Sustainability, assets and operations
Tài liệu: O&M manual
As-built drawings
Asset register
COBie data
Tiêu chuẩn và tham chiếu: ISO 19650-3
COBie
BSRIA Soft Landings

Là gì

Bàn giao là việc chuyển công trình hoàn thiện, cùng thông tin cần thiết để vận hành, từ nhà thầu sang chủ đầu tư. Nó đòi hỏi công trình hoàn thành, chạy thử nghiệm thu hệ thống (commissioning), các tồn tại đã đóng, chứng chỉ, bản vẽ hoàn công, sổ tay vận hành và bảo trì (O&M), phiếu bảo hành và đào tạo. Nếu thiếu thông tin, chủ đầu tư có thể từ chối nghiệm thu hoặc gặp khó khăn khi vận hành tòa nhà trong nhiều năm.

Bàn giao tốt được lập kế hoạch từ đầu. Thông tin tài sản cần có được thống nhất sớm, thu thập trong khi thi công và kiểm tra trước khi hoàn thành. Sau bàn giao là thời hạn bảo hành, trong đó các khiếm khuyết được thông báo và sửa chữa, và tiền giữ lại được hoàn trả khi các nghĩa vụ đã đáp ứng. Sổ đăng ký tài sản trở thành cơ sở cho công tác bảo trì.

Ai thực hiện

Giám đốc dự án: Lập kế hoạch và thúc đẩy tiến độ bàn giao.
Trưởng bộ phận chạy thử nghiệm thu hệ thống: Điều phối việc thử nghiệm và chạy thử các hệ thống của tòa nhà.
Cán bộ kiểm soát tài liệu: Thu thập và kiểm tra hồ sơ bàn giao và hồ sơ hoàn công.
Nhà thầu phụ: Cung cấp thông tin O&M, chứng chỉ và phiếu bảo hành cho phần việc của mình.
Chủ đầu tư / quản lý vận hành tòa nhà: Tiếp nhận công trình và thông tin, đồng thời tiếp quản việc vận hành.

Diễn ra thế nào

Thống nhất yêu cầu
Xác định sớm trong dự án thông tin bàn giao, cấu trúc dữ liệu tài sản và tiêu chí chấp nhận.
Thu thập trong khi thi công
Gom chứng chỉ, hồ sơ thử nghiệm và dữ liệu sản phẩm khi mỗi gói được hoàn thành.
Chạy thử nghiệm thu hệ thống
Thực hiện và ghi lại việc thử nghiệm và chạy thử, đồng thời đào tạo người vận hành.
Đóng các tồn tại
Đóng danh sách tồn tại và thống nhất những hạng mục sẽ hoàn thành sau bàn giao.
Tập hợp và kiểm tra bộ hồ sơ
Gắn chứng cứ vào danh mục kiểm tra, kiểm tra tính đầy đủ và bàn giao hồ sơ cùng sổ đăng ký tài sản.
Quản lý thời hạn bảo hành
Ghi nhận các thông báo khiếm khuyết, theo dõi việc sửa chữa theo từng nhà thầu phụ và hoàn trả tiền giữ lại khi các mục đã được xử lý xong.

Khác biệt giữa các nước

Vương quốc Anh: CDM 2015 yêu cầu bàn giao hồ sơ an toàn và sức khỏe cho chủ đầu tư. Với các tòa nhà rủi ro cao, Building Safety Act 2022 yêu cầu bàn giao thông tin golden thread, và Soft Landings thường được dùng để quản lý việc chuyển sang vận hành.
Đức: Bàn giao hoàn tất bằng Abnahme theo § 12 VOB/B, qua đó chuyển giao rủi ro và bắt đầu thời hạn trách nhiệm đối với khiếm khuyết. Tài liệu cần cho vận hành được quy định trong hợp đồng.
Pháp: Tại réception, chủ đầu tư chấp nhận công trình kèm hoặc không kèm bảo lưu. DOE và DIUO được bàn giao, và garantie de parfait achèvement (một năm), garantie biennale (hai năm) và décennale (mười năm) bắt đầu có hiệu lực.
Hoa Kỳ: AIA A201 gắn hoàn thành thực chất (substantial completion) với danh sách tồn tại và thời hạn khắc phục một năm. COBie thường được dùng để bàn giao dữ liệu tài sản cho chủ sở hữu.
Quốc tế: ISO 19650-3 bao quát quản lý thông tin ở giai đoạn vận hành. Theo FIDIC 2017, Taking-Over Certificate được tiếp nối bởi Defects Notification Period và Performance Certificate.

Lỗi thường gặp

Chỉ bắt đầu thu thập sổ tay O&M vào tháng cuối cùng.
Bản vẽ hoàn công thực chất chỉ là bản vẽ thiết kế đóng dấu "hoàn công".
Dữ liệu tài sản ở định dạng mà quản lý vận hành không dùng được.
Bàn giao trước khi chạy thử nghiệm thu hệ thống kết thúc.
Không đào tạo người vận hành.
Mất dấu phiếu bảo hành và thông báo khiếm khuyết theo từng nhà thầu phụ, làm chậm việc hoàn trả tiền giữ lại.

Trong OpenConstructionERP

Mô-đun: Sustainability, assets and operations

Các module bền vững, tài sản và vận hành xử lý bàn giao. Handover & Closeout tập hợp gói bàn giao kỹ thuật số với danh mục kiểm tra và gắn kết chứng cứ. Asset Operations xây dựng sổ đăng ký tài sản vận hành kèm bảo hành, bảo trì và tình trạng vòng đời. Defects Liability Register theo dõi bảo hành sau bàn giao và các thông báo khiếm khuyết theo từng nhà thầu phụ, đồng thời đánh dấu các mục đã xử lý xong để hoàn trả tiền giữ lại. Sau đó Service & Maintenance quản lý hợp đồng dịch vụ, phiếu yêu cầu, lệnh công việc và theo dõi SLA trong quá trình vận hành.

Handover & Closeout · Asset Operations · Defects Liability Register · Service & Maintenance

Ứng dụng chạy tại openconstructionacademy.com/app dành cho học viên các khóa học.