Fase 7 de 7 · Entrega

Entrega, cierre y datos del activo

Terminar, probar y entregar el edificio con la documentación y los datos del activo que necesita la propiedad.

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Resultado: Expediente de entrega, registro de activos e información de O&M
Módulo: Sustainability, assets and operations
Documentos: O&M manual
As-built drawings
Asset register
COBie data
Normas y referencias: ISO 19650-3
COBie
BSRIA Soft Landings

Qué es

La entrega traspasa del contratista a la propiedad la obra terminada y la información necesaria para explotarla. Exige obra terminada, puesta en marcha, repasos cerrados, certificados, planos as-built, manuales de operación y mantenimiento, garantías y formación. Si falta información, la propiedad puede rechazar la terminación o tener dificultades durante años para operar el edificio.

Una buena entrega se planifica desde el principio. La información de activos requerida se acuerda pronto, se recopila a medida que avanza la obra y se comprueba antes de la terminación. Tras la entrega corre el periodo de garantía, se notifican y reparan los defectos y se libera la retención cuando se cumplen las obligaciones. El registro de activos pasa a ser la base del mantenimiento.

Quién lo hace

Director del proyecto: Planifica e impulsa el programa de entrega.
Responsable de puesta en marcha: Coordina las pruebas y la puesta en marcha de las instalaciones del edificio.
Controlador documental: Recopila y comprueba los documentos de entrega y los registros as-built.
Subcontratistas: Aportan la información de O&M, los certificados y las garantías de sus trabajos.
Cliente / gestor de instalaciones: Recibe la obra y la información y asume la explotación.

Cómo funciona

Acordar los requisitos
Definir pronto en el proyecto la información de entrega, la estructura de datos de activos y los criterios de aceptación.
Recopilar durante la obra
Reunir certificados, registros de ensayos y datos de producto a medida que se termina cada paquete.
Poner en marcha las instalaciones
Realizar y registrar las pruebas y la puesta en marcha, y formar a los operadores.
Cerrar los repasos
Cerrar la lista de repasos y acordar qué puntos se completarán después de la entrega.
Reunir y comprobar el paquete
Vincular las evidencias a una lista de comprobación, verificar que esté completo y entregar el expediente y el registro de activos.
Gestionar el periodo de garantía
Registrar los avisos de defectos, seguir las reparaciones por subcontratista y liberar la retención cuando las partidas estén resueltas.

Diferencias por país

Reino Unido: CDM 2015 exige entregar al cliente un health and safety file. Para edificios de mayor riesgo, la Building Safety Act 2022 exige entregar la información del golden thread, y a menudo se usa Soft Landings para gestionar el paso a la explotación.
Alemania: La entrega se perfecciona con la Abnahme según VOB/B §12, que transfiere el riesgo e inicia el plazo de responsabilidad por defectos. La documentación necesaria para la explotación se fija en el contrato.
Francia: En la réception el cliente acepta la obra con o sin reservas. Se entregan el DOE y el DIUO, y comienzan la garantie de parfait achèvement (un año), la garantie biennale (dos años) y la décennale (diez años).
Estados Unidos: AIA A201 vincula la terminación de la obra a una punch list y a un periodo de garantía de un año. COBie se usa habitualmente para entregar a los propietarios los datos de activos.
Internacional: ISO 19650-3 trata la gestión de la información en la fase operativa. Bajo FIDIC 2017, al Taking-Over Certificate le siguen el Defects Notification Period y el Performance Certificate.

Errores frecuentes

Empezar a recopilar los manuales de O&M en el último mes.
Planos as-built que son solo planos de proyecto sellados como «as built».
Datos de activos en un formato que el gestor de instalaciones no puede usar.
Entregar antes de terminar la puesta en marcha.
No formar a los operadores.
Perder el control de garantías y avisos de defectos por subcontratista, lo que retrasa la liberación de la retención.

En OpenConstructionERP

Módulo: Sustainability, assets and operations

Los módulos de sostenibilidad, activos y operaciones se ocupan de la entrega. Handover & Closeout reúne el paquete digital de entrega con una lista de comprobación y vinculación de evidencias. Asset Operations construye el registro operativo de activos con garantía, mantenimiento y estado del ciclo de vida. Defects Liability Register sigue las garantías posteriores a la entrega y los avisos de defectos por subcontratista y señala las partidas resueltas para liberar la retención. Service & Maintenance gestiona después los contratos de servicio, tickets, órdenes de trabajo y seguimiento de SLA durante la explotación.

Handover & Closeout · Asset Operations · Defects Liability Register · Service & Maintenance

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