Etapa 7 de 7 · Entrega

Entrega-recepción, cierre y datos del activo

Terminar, probar y entregar el edificio con la documentación y los datos del activo que necesita la propiedad.

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Resultado: Expediente de entrega-recepción, registro de activos e información de operación y mantenimiento
Módulo: Sustainability, assets and operations
Documentos: O&M manual
As-built drawings
Asset register
COBie data
Normas y referencias: ISO 19650-3
COBie
BSRIA Soft Landings

Qué es

La entrega-recepción transfiere del contratista al cliente la obra terminada y la información necesaria para operarla. Requiere obra concluida, puesta en marcha, pendientes cerrados, certificados, planos as-built, manuales de operación y mantenimiento, garantías y capacitación. Si falta información, el cliente puede negarse a recibir la obra o tener dificultades para operar el edificio durante años.

Una buena entrega-recepción se planea desde el principio. La información de activos requerida se acuerda desde temprano, se reúne conforme avanza la obra y se verifica antes de la terminación. Tras la entrega corre el periodo de defectos, se notifican y corrigen los defectos y se libera el fondo de garantía cuando se cumplen las obligaciones. El registro de activos se convierte en la base del mantenimiento.

Quién lo hace

Gerente de proyecto: Planea e impulsa el programa de entrega-recepción.
Gerente de puesta en marcha: Coordina las pruebas y la puesta en marcha de los sistemas del edificio.
Controlador de documentos: Reúne y revisa los documentos de entrega y los registros as-built.
Subcontratistas: Entregan la información de operación y mantenimiento, los certificados y las garantías de su trabajo.
Cliente / administrador de las instalaciones: Recibe la obra y la información y asume la operación.

Cómo funciona

Acordar los requisitos
Definir al inicio del proyecto la información de entrega, la estructura de datos de activos y los criterios de aceptación.
Reunir conforme se construye
Juntar certificados, registros de pruebas y fichas técnicas a medida que se concluye cada paquete.
Poner en marcha los sistemas
Realizar y registrar las pruebas y la puesta en marcha, y capacitar a los operadores.
Cerrar los pendientes
Cerrar la lista de pendientes y acordar los puntos que se concluirán después de la entrega.
Integrar y revisar el paquete
Vincular la evidencia con una lista de verificación, comprobar que esté completo y entregar el expediente y el registro de activos.
Administrar el periodo de defectos
Registrar los avisos de defectos, dar seguimiento a las reparaciones por subcontratista y liberar el fondo de garantía cuando los registros estén sin pendientes.

Diferencias por país

Reino Unido: El CDM 2015 exige entregar al cliente un expediente de seguridad y salud. Para los edificios de mayor riesgo, la Building Safety Act 2022 exige entregar la información del golden thread, y con frecuencia se usa Soft Landings para gestionar el paso a la operación.
Alemania: La entrega se concluye mediante la Abnahme conforme a la VOB/B §12, que transfiere el riesgo e inicia el periodo de responsabilidad por defectos. La documentación necesaria para la operación se fija en el contrato.
Francia: En la réception el cliente recibe la obra con reservas o sin ellas. Se entregan el DOE y el DIUO, y comienzan la garantie de parfait achèvement (un año), la garantie biennale (dos años) y la décennale (diez años).
Estados Unidos: El AIA A201 vincula la terminación sustancial con una lista de pendientes y un periodo de corrección de un año. COBie se usa comúnmente para entregar los datos de activos a los propietarios.
Internacional: ISO 19650-3 trata la gestión de la información en la fase operativa. Conforme a FIDIC 2017, al Certificado de Recepción (Taking-Over Certificate) le siguen el Periodo de Notificación de Defectos y el Certificado de Cumplimiento (Performance Certificate).

Errores frecuentes

Empezar a reunir los manuales de operación y mantenimiento en el último mes.
Planos as-built que son solo los planos de diseño sellados como «as built».
Datos de activos en un formato que el administrador de las instalaciones no puede usar.
Entregar antes de que termine la puesta en marcha.
No capacitar a los operadores.
Perder el control de las garantías y los avisos de defectos por subcontratista, lo que retrasa la liberación del fondo de garantía.

En OpenConstructionERP

Módulo: Sustainability, assets and operations

Los módulos de sostenibilidad, activos y operaciones manejan la entrega-recepción. Handover & Closeout integra el paquete digital de entrega con una lista de verificación y vinculación de evidencias. Asset Operations construye el registro operativo de activos con garantías, mantenimiento y estado del ciclo de vida. Defects Liability Register da seguimiento a las garantías posteriores a la entrega y a los avisos de defectos por subcontratista, y señala los registros listos para la liberación del fondo de garantía. Service & Maintenance administra después los contratos de servicio, tickets, órdenes de trabajo y seguimiento de SLA durante la operación.

Handover & Closeout · Asset Operations · Defects Liability Register · Service & Maintenance

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