설계 변경과 계약 변경

개요

담당자

계약 관리자 또는 엔지니어

지시를 내리고 계약에 따라 변경의 금액을 결정합니다.

시공사의 물량·적산 담당자(QS)

변경을 통지하고, 견적을 작성하며, 일용 작업(daywork)과 측정을 기록합니다.

공정 담당자

변경이 공정표와 준공일에 미치는 영향을 평가합니다.

발주자

진행 여부를 결정하고 비용과 공기 영향을 승인합니다.

현장 팀

현장에서 변경을 식별하고 발생하는 사실을 그때그때 기록합니다.

진행 방식

1. 변경 식별

   지시, 도면 개정, 현장 여건이 계약 범위와 달라지는 시점을 인지합니다.

2. 기한 내 통지

   계약이 요구하는 기한 안에 서면으로 통지합니다.

3. 사실 기록

   변경 공사를 수행하는 동안 측정 자료, 일용 작업 기록지, 사진, 서신을 보관합니다.

4. 평가 준비

   계약 단가가 적용되면 그것으로, 아니면 계약이 허용하는 범위에서 적정 단가나 실제 원가로 변경의 금액을 산정합니다.

5. 공기 영향 평가

   변경이 공정표에 미치는 영향과 공기 연장이 필요한지를 제시합니다.

6. 승인 및 지시

   공사를 진행하기 전 또는 진행하면서 공식 승인과 서면 지시를 받습니다.

7. 예산과 예측 갱신

   합의된 변경을 계약 금액, 예산, 원가 예측에 반영합니다.

국가별 차이

영국

JCT 계약은 변경(Variations)과 그 평가를 Valuation Rules에 따라 다룹니다. NEC4는 변경을 보상 사건(compensation event)으로 취급하며, 견적은 정의된 원가와 공정표에 미치는 영향을 기준으로 평가합니다.

독일

VOB/B § 1 Abs. 3, 4는 발주자에게 변경 및 추가 공사를 지시할 권리를 부여하고, § 2 VOB/B는 가격을 조정하는 방법을 정합니다. BGB 도급계약에서는 §§ 650b와 650c가 변경 지시와 그 가격 산정 절차를 정합니다.

프랑스

CCAG-Travaux에 따라 발주자는 ordre de service로 변경을 지시할 수 있고, 계약 단가가 적용되지 않는 경우에는 신규 단가(prix nouveaux)를 합의합니다. 공공 계약에서는 계약 변경(avenants)에 관한 규정으로 중대한 변경이 제한됩니다.

미국

AIA A201은 발주자, 시공사, 건축가가 서명하는 변경 지시서(change order), 아직 합의에 이르지 못한 경우의 공사 변경 지시(construction change directive), 경미한 변경을 규정합니다. AIA G701은 표준 변경 지시서 양식입니다.

국제

FIDIC 2017 Clause 13은 엔지니어가 지시하거나 시공사가 제안할 수 있는 변경(variations)을 다룹니다. 평가는 Sub-Clause 12.3에 따라 적절한 경우 계약 단가를 사용합니다.

흔한 실수

• 구두 지시로 변경 공사를 수행하고 몇 달 뒤에야 비용을 회수하려 합니다.
• 직접 비용만 평가하고 공기와 작업 방해에 따른 영향은 무시합니다.
• 변경이나 클레임에 대한 계약상 통지 기한을 놓칩니다.
• 변경 대장을 원가 보고서와 따로 관리해 예측이 틀어집니다.
• 작은 변경을 비공식적으로 여러 번 합의하다가, 아무도 승인하지 않은 상당한 금액으로 쌓입니다.

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