견적과 내역서

개요

담당자

견적 담당자

단가를 산출하고, 내역 항목에 가격을 매기고, 견적 요약서를 작성합니다.

물량·적산 담당자(QS) 또는 원가 관리 담당자

발주자를 위해 원가 계획을 작성하고, 시공사 제출 금액을 이와 대조해 검토합니다.

공정 담당자

기간 연동 공통 가설비와 자원 투입 수준의 기초가 되는 공정표를 제공합니다.

영업·견적 책임자

리스크, 예비 항목, 이윤을 검토하고 최종 금액을 승인합니다.

전문 하도급업체

원도급자가 자체적으로 단가를 매기지 않는 패키지에 대해 견적서를 제출합니다.

진행 방식

1. 범위와 기준 확인

   단가를 매기기 전에 대상 문서, 포함 사항, 제외 사항, 가정을 기록합니다.

2. 내역서 구조 설정

   요구되는 측정 방법과 분류에 맞춰 내역서 계층을 구성하고, 물량 산출에서 나온 물량을 사용합니다.

3. 단가 산출 또는 선택

   원가 데이터베이스 항목, 조립 단가, 조(crew) 단가로 각 항목에 단가를 매기고, 지역과 생산성에 맞게 조정합니다.

4. 공통 가설비 산정

   공통 항목을 기간 연동 비용과 고정 비용으로 나누어, 공정표상의 공사 기간으로 산정합니다.

5. 예비 항목과 예비비 반영

   잠정 금액, 지정 금액, 리스크 예비비를 측정된 공사와 별도로 기록합니다.

6. 가산율 적용 및 집계

   일반관리비와 이윤을 더하고 경영진과 발주자가 보게 될 요약서를 작성합니다.

7. 검토 및 확정

   합계를 벤치마크와 대조하고 주요 리스크를 검토한 뒤 입찰 금액 또는 원가 계획을 승인합니다.

국가별 차이

영국

RICS NRM1은 발주자 측의 개산 공사비(order of cost estimates)와 부위별 원가 계획을 규정하고, NRM2는 측정 내역서를 규정합니다. 공통 가설비는 보통 NRM2 항목에 따라 산정하며, 잠정 금액은 확정형 또는 미확정형으로 구분합니다.

독일

DIN 276은 Kostenrahmen, Kostenschätzung부터 Kostenberechnung, Kostenanschlag, Kostenfeststellung에 이르는 공사비 산정 단계를 HOAI 업무 단계와 연계하여 정의합니다. 시공사는 GAEB로 주고받는 내역서(Leistungsverzeichnis)에 가격을 매기며, BKI는 건축 공사비 참고 데이터를 발간합니다.

프랑스

시공사는 총액 로트에서는 DPGF에, 단가 계약에서는 BPU와 DQE에 가격을 매깁니다. 건설 경제사(économiste de la construction)는 각 단계마다 설계팀을 위한 공사비 산정서를 작성합니다.

미국

견적은 보통 CSI MasterFormat 디비전별로 작성하고, 초기의 시스템 단위 견적에는 UniFormat을 씁니다. 일반 조건과 일반 요구사항(general conditions, general requirements)은 직접 공사와 따로 산정합니다.

국제

FIDIC Red Book에서는 시공사가 재측정되는 내역서에 가격을 매기는 반면, Yellow Book과 Silver Book 같은 설계·시공 일괄(design-build) 및 EPC 계약에서는 시공사가 총액을 제시하고 물량 리스크를 더 많이 부담합니다.

흔한 실수

• 서면 견적 기준서 없이 단가를 매겨, 범위를 다툴 때 무엇이 포함되었는지 기록이 남지 않습니다.
• 할증을 물량과 단가 양쪽에 모두 포함합니다.
• 공통 가설비를 공정표가 아닌 비율로 산정해 지연 비용이 드러나지 않습니다.
• 예비비를 단가 속에 숨겨 두어 투명하게 관리하거나 사용할 수 없습니다.
• 지역, 시장 상황, 가격 기준 시점을 조정하지 않고 전국 평균 단가를 사용합니다.
• 준공된 프로젝트의 원가를 견적과 한 번도 비교하지 않아 같은 오류가 반복됩니다.

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