Umowy: FIDIC, NEC, JCT, AIA, VOB

Czym jest

Kto to robi

Administrator umowy lub inżynier kontraktu

Prowadzi umowę po stronie zamawiającego: wydaje polecenia, poświadcza i wycenia.

Kierownik handlowy

Zarządza pozycją umowną wykonawcy, zawiadomieniami i roszczeniami.

Kierownik projektu

Podejmuje decyzje o skutkach umownych i musi znać zasady dotyczące zawiadomień.

Doradca prawny

Analizuje zmiany do umowy i doradza w sporach.

Zamawiający

Decyduje o trybie zamówienia i o podziale ryzyka, który jest gotów zaakceptować.

Jak przebiega

1. Wybierz wzór i podstawę rozliczenia

   Wybierz wzór i opcję odpowiednie do podziału ryzyka, taką jak wynagrodzenie ryczałtowe, obmiarowe, kosztowe docelowe (target cost) lub kosztowe z narzutem.

2. Uzupełnij dane umowy

   Wpisz terminy, stawki, kaucję gwarancyjną, kary umowne i inne szczegóły oraz zarejestruj wszelkie zmiany wzoru.

3. Zawrzyj i rozpowszechnij

   Podpisz umowę i przekaż zespołowi zestawienie kluczowych zobowiązań i terminów zawiadomień.

4. Rejestruj polecenia i zdarzenia

   Na bieżąco zapisuj każde polecenie, zawiadomienie i zdarzenie, które może wpłynąć na czas lub pieniądze.

5. Wysyłaj zawiadomienia w terminie

   Składaj zawiadomienia i odpowiadaj na nie w terminach wymaganych przez umowę.

6. Wyceniaj zmiany i poświadczaj płatności

   Wyceniaj zmiany według zasad umowy i poświadczaj płatności częściowe zgodnie z harmonogramem.

7. Zamknij kontrakt

   Uzgodnij rozliczenie końcowe, zwolnij kaucję gwarancyjną i zamknij dokumentację.

Różnice między krajami

Wielka Brytania

Wzory JCT, takie jak Standard Building Contract i Design and Build Contract, są powszechne w budownictwie kubaturowym. NEC4 Engineering and Construction Contract oferuje główne opcje od A do F, od umowy wycenionej z harmonogramem czynności po rozliczenie kosztowe, i opiera się na wczesnych ostrzeżeniach oraz zdarzeniach kompensacyjnych.

Niemcy

VOB/B to standardowy zbiór warunków umownych dla robót budowlanych, obowiązkowo stosowany przy robotach publicznych i często przy prywatnych. Równolegle stosuje się prawo umowy o roboty budowlane z BGB, §§ 650a i nast., w tym prawo zamawiającego do zlecania zmian według § 650b.

Francja

Umowy na roboty publiczne odwołują się zwykle do CCAG-Travaux, ogólnych warunków administracyjnych, ostatnio zmienionych w 2021 roku. Roboty prywatne często opierają się na standardowych warunkach NF P 03-001.

Stany Zjednoczone

AIA A101 to umowa między właścicielem a wykonawcą na kwotę ryczałtową (stipulated sum), a A201 to ogólne warunki, które za nią stoją. ConsensusDocs to alternatywna rodzina wzorów opracowana wspólnie ze stowarzyszeniami wykonawców i właścicieli.

Międzynarodowo

Zestaw FIDIC 2017 obejmuje Red Book dla robót projektowanych przez zamawiającego, Yellow Book dla urządzeń i systemu projektuj i buduj oraz Silver Book dla projektów EPC pod klucz. Według Sub-Clause 20.2 wykonawca musi zawiadomić o roszczeniu w ciągu 28 dni od dowiedzenia się o zdarzeniu, pod rygorem utraty uprawnienia.

Typowe błędy

• Przekroczenie umownego terminu zawiadomienia, co może wygasić skądinąd zasadne roszczenie.
• Intensywne zmienianie standardowego wzoru bez zrozumienia, jak zmiany wpływają na resztę umowy.
• Wybór wzoru ryczałtowego, gdy projekt jest zbyt niedojrzały, by go uzasadnić.
• Działanie na podstawie poleceń ustnych bez pisemnego potwierdzenia.
• Brak przeszkolenia pracowników budowy z umowy, przez co uzgadniają zmiany, do których nie mają upoważnienia.

W OpenConstructionERP