Etapa 4 de 7 · Contratar

Contratos: FIDIC, NEC, JCT, AIA, VOB

Elegir y administrar la forma de contrato que fija el precio, el riesgo, el plazo y las reglas de pago.

ProfesionalУчилище в Белостен: обществена поръчка по ЗОП, чл. 72 и изменение на договора
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Resultado: Contrato formalizado y expediente de administración del contrato
Módulo: Change, variations and claims
Documentos: Contract agreement
Contract notices
Contract register
Normas y referencias: FIDIC Red, Yellow and Silver Books (2017)
NEC4
JCT
AIA A201
VOB/B

Qué es

Los contratos de construcción establecen quién asume cada riesgo, cómo se calcula el precio, cómo se valoran los cambios, cómo y cuándo se paga y qué ocurre cuando algo sale mal. Los formatos estándar como FIDIC, NEC, JCT, AIA y VOB/B se usan ampliamente porque sus cláusulas son conocidas, probadas y equilibradas en una medida que pocas veces logra una redacción a la medida. La elección del formato y de la modalidad de precio importa tanto como el precio mismo.

La administración del contrato es el trabajo diario de operarlo: emitir avisos a tiempo, registrar instrucciones, valorar cambios y certificar los pagos. Muchas controversias surgen no del texto del contrato, sino de avisos omitidos y de registros deficientes. Un equipo que conoce sus plazos de aviso y lleva un registro ordenado de instrucciones y eventos está en una posición mucho más sólida cuando se presentan reclamaciones.

Quién lo hace

Administrador del contrato o ingeniero: Opera el contrato por parte del cliente: emite instrucciones, certifica y valora.
Gerente comercial: Administra la posición contractual del contratista, sus avisos y reclamaciones.
Gerente de proyecto: Toma decisiones con consecuencias contractuales y debe conocer las reglas de aviso.
Asesor legal: Revisa las modificaciones y asesora en las controversias.
Cliente: Decide la vía de contratación y la distribución de riesgos que está dispuesto a aceptar.

Cómo funciona

Seleccionar el formato y la base de precio
Elegir el formato estándar y la opción que se ajusten a la distribución de riesgos, como suma alzada, re-medición, costo objetivo o costo más honorarios.
Completar los datos del contrato
Llenar fechas, precios unitarios, fondo de garantía, penas convencionales y demás particularidades, y registrar cualquier modificación.
Formalizar y distribuir
Firmar el contrato y entregar al equipo un resumen de las obligaciones clave y de los plazos de aviso.
Registrar instrucciones y eventos
Anotar en cuanto ocurran todas las instrucciones, avisos y eventos que puedan afectar el plazo o el dinero.
Emitir los avisos a tiempo
Dar y responder avisos dentro de los plazos que exige el contrato.
Valorar los cambios y certificar el pago
Valorar las órdenes de cambio conforme a las reglas del contrato y certificar las estimaciones en las fechas previstas.
Cerrar
Acordar la cuenta final, liberar el fondo de garantía y cerrar el expediente.

Diferencias por país

Reino Unido: Los formatos JCT, como el Standard Building Contract y el Design and Build Contract, son comunes en edificación. El NEC4 Engineering and Construction Contract ofrece las opciones principales A a F, desde el contrato con precio y programa de actividades hasta el de costo reembolsable, y se apoya en las alertas tempranas y los eventos compensables.
Alemania: La VOB/B es el conjunto estándar de condiciones contractuales para obras de construcción, de uso obligatorio en obras públicas y frecuente en proyectos privados. Junto a ella se aplica el derecho del contrato de obra del BGB en los §§ 650a y siguientes, incluido el derecho del cliente a ordenar cambios conforme al § 650b.
Francia: Los contratos de obra pública suelen remitirse al CCAG-Travaux, las condiciones administrativas generales, revisadas por última vez en 2021. Las obras privadas suelen usar las condiciones tipo de la norma NF P 03-001.
Estados Unidos: El AIA A101 es el convenio entre propietario y contratista a suma estipulada, y el A201 las condiciones generales que lo respaldan. ConsensusDocs es una familia alternativa de formatos elaborada con asociaciones de contratistas y propietarios.
Internacional: El conjunto FIDIC 2017 incluye el Libro Rojo para obras diseñadas por el contratante, el Libro Amarillo para planta y diseño y construcción, y el Libro Plata para proyectos EPC llave en mano. Conforme a la Sub-Cláusula 20.2, el contratista debe dar aviso de una reclamación dentro de los 28 días siguientes a que tenga conocimiento del evento, o corre el riesgo de perder el derecho.

Errores frecuentes

Dejar pasar un plazo de aviso contractual, lo que puede extinguir una reclamación que de otro modo sería válida.
Modificar en exceso un formato estándar sin entender cómo interactúan los cambios con el resto del contrato.
Elegir un formato a suma alzada cuando el diseño está demasiado inmaduro para sustentarlo.
Actuar con base en instrucciones verbales sin confirmación por escrito.
No capacitar al personal de obra sobre el contrato, de modo que acuerdan cambios que no tienen facultad de acordar.

En OpenConstructionERP

Módulo: Change, variations and claims

OpenConstructionERP asocia la administración del contrato con sus módulos de cambios, órdenes de cambio y reclamaciones. Variations & Site Measurements sigue la ruta desde el aviso hasta la orden de cambio, incluidas la medición en obra y los trabajos por administración (daywork). Change Orders registra los cambios de alcance, su impacto en el costo y su aprobación. Claims Evidence arma un expediente ordenado de pruebas para una reclamación o controversia, y Event Reconciliation reúne un evento a través de módulos y canales. Change Intelligence muestra qué está pendiente y de quién, lo que ayuda a los equipos a cumplir los plazos de aviso. Cost Recovery registra los cargos a los responsables.

Variations & Site Measurements · Change Orders · Claims Evidence · Event Reconciliation · Change Intelligence · Cost Recovery

La aplicación funciona en openconstructionacademy.com/app para los alumnos de los cursos.