Fase 4 de 7 · Contratar

Contratos: FIDIC, NEC, JCT, AIA, VOB

Elegir y administrar la forma de contrato que fija el precio, el riesgo, el plazo y las reglas de pago.

ProfesionalУчилище в Белостен: обществена поръчка по ЗОП, чл. 72 и изменение на договора
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Resultado: Contrato firmado y registro de administración del contrato
Módulo: Change, variations and claims
Documentos: Contract agreement
Contract notices
Contract register
Normas y referencias: FIDIC Red, Yellow and Silver Books (2017)
NEC4
JCT
AIA A201
VOB/B

Qué es

Los contratos de construcción establecen quién asume cada riesgo, cómo se calcula el precio, cómo se valora el cambio, cómo y cuándo se paga y qué ocurre cuando algo sale mal. Los modelos normalizados como FIDIC, NEC, JCT, AIA y VOB/B se utilizan ampliamente porque sus condiciones son conocidas, contrastadas y equilibradas en un grado que la redacción a medida rara vez consigue. La elección del modelo y de la opción de precio importa tanto como el precio mismo.

La administración del contrato es el trabajo diario de operar el contrato: emitir notificaciones a tiempo, registrar instrucciones, valorar modificaciones y certificar los pagos. Muchas disputas nacen no del texto del contrato sino de notificaciones omitidas y de registros deficientes. Un equipo que conoce sus plazos de notificación y lleva un registro ordenado de instrucciones y hechos está en una posición mucho más sólida cuando se presentan reclamaciones.

Quién lo hace

Administrador del contrato o ingeniero: Opera el contrato por parte del cliente: emite instrucciones, certifica y valora.
Director comercial: Gestiona la posición contractual del contratista, las notificaciones y las reclamaciones.
Director del proyecto: Toma decisiones con consecuencias contractuales y debe conocer las reglas de notificación.
Asesor jurídico: Revisa las modificaciones del contrato y asesora en las disputas.
Cliente: Decide la vía de contratación y la asignación de riesgos que está dispuesto a aceptar.

Cómo funciona

Seleccionar el modelo y la base de precio
Elegir el modelo normalizado y la opción que se ajusten a la asignación de riesgos, como precio global, remedición, coste objetivo o coste más honorarios.
Completar los datos del contrato
Rellenar fechas, precios, retención, penalizaciones por demora y demás particulares, y registrar cualquier modificación.
Firmar y distribuir
Firmar el contrato y entregar al equipo un resumen de las obligaciones clave y los plazos de notificación.
Registrar instrucciones y hechos
Anotar en el momento cada instrucción, notificación y hecho que pueda afectar al plazo o al dinero.
Emitir las notificaciones a tiempo
Dar y responder notificaciones dentro de los plazos que exige el contrato.
Valorar el cambio y certificar el pago
Valorar las modificaciones según las reglas del contrato y certificar los pagos a cuenta en fecha.
Cerrar
Acordar la liquidación final, liberar la retención y cerrar el registro.

Diferencias por país

Reino Unido: Los modelos JCT, como el Standard Building Contract y el Design and Build Contract, son habituales en la edificación. El NEC4 Engineering and Construction Contract ofrece las opciones principales A a F, desde contrato a precio con programa de actividades hasta coste reembolsable, y se apoya en las alertas tempranas y los compensation events.
Alemania: La VOB/B es el conjunto normalizado de condiciones contractuales para obras de construcción, de uso obligatorio en obra pública y frecuente en proyectos privados. El derecho del contrato de obra del BGB, en los §§ 650a y ss., se aplica junto a ella, incluido el derecho del cliente a ordenar cambios conforme al § 650b.
Francia: Los contratos de obra pública suelen remitirse al CCAG-Travaux, las condiciones administrativas generales, revisadas por última vez en 2021. Las obras privadas suelen usar las condiciones normalizadas NF P 03-001.
Estados Unidos: AIA A101 es el contrato entre propietario y contratista a precio global y A201 las condiciones generales que lo respaldan. ConsensusDocs es una familia alternativa de modelos elaborada con asociaciones de contratistas y propietarios.
Internacional: La familia FIDIC 2017 incluye el Red Book para obra diseñada por el promotor, el Yellow Book para planta y diseño y construcción, y el Silver Book para proyectos EPC llave en mano. Conforme a la Sub-Cláusula 20.2, el contratista debe notificar una reclamación dentro de los 28 días siguientes a tener conocimiento del hecho, o arriesga perder el derecho.

Errores frecuentes

Dejar pasar un plazo de notificación contractual, lo que puede extinguir una reclamación por lo demás válida.
Modificar en profundidad un modelo normalizado sin entender cómo interactúan los cambios con el resto del contrato.
Elegir un modelo de precio global cuando el proyecto está demasiado poco maduro para sostenerlo.
Actuar sobre instrucciones verbales sin confirmación escrita.
No informar al personal de obra sobre el contrato, de modo que acuerdan cambios que no tienen autoridad para acordar.

En OpenConstructionERP

Módulo: Change, variations and claims

OpenConstructionERP asigna la administración del contrato a sus módulos de cambios, modificaciones y reclamaciones. Variations & Site Measurements sigue el recorrido desde la notificación hasta la orden de cambio, incluidas la medición en obra y los trabajos por administración. Change Orders registra los cambios de alcance, el impacto en el coste y la aprobación. Claims Evidence reúne un dossier ordenado de pruebas para una reclamación o una disputa, y Event Reconciliation agrupa un mismo hecho a través de módulos y canales. Change Intelligence muestra qué está pendiente de quién, lo que ayuda a los equipos a cumplir los plazos de notificación. Cost Recovery registra los cargos repercutidos a las partes responsables.

Variations & Site Measurements · Change Orders · Claims Evidence · Event Reconciliation · Change Intelligence · Cost Recovery

La aplicación funciona en openconstructionacademy.com/app para los alumnos de los cursos.