Договоры: FIDIC, NEC, JCT, AIA, VOB

Что это

Кто выполняет

Администратор договора или инженер

Ведёт договор со стороны заказчика: даёт указания, удостоверяет и оценивает.

Коммерческий менеджер

Управляет договорной позицией подрядчика, уведомлениями и претензиями.

Руководитель проекта

Принимает решения с договорными последствиями и должен знать правила уведомлений.

Юрист

Рассматривает изменения договора и консультирует по спорам.

Заказчик

Определяет способ закупки и распределение рисков, которое он готов принять.

Как проходит

1. Выбрать форму и основу цены

   Выбрать типовую форму и вариант, соответствующие распределению рисков: твёрдая цена, переобмер, целевая стоимость или «затраты плюс».

2. Заполнить данные договора

   Указать даты, расценки, удержание, неустойки за просрочку и прочие реквизиты и зафиксировать любые изменения формы.

3. Подписать и разослать

   Подписать договор и дать команде краткое изложение ключевых обязательств и сроков уведомлений.

4. Фиксировать указания и события

   Заносить в журнал каждое указание, уведомление и событие, способное повлиять на сроки или деньги, по мере их возникновения.

5. Своевременно направлять уведомления

   Направлять уведомления и отвечать на них в сроки, установленные договором.

6. Оценивать изменения и удостоверять платежи

   Оценивать изменения по правилам договора и удостоверять промежуточные платежи по графику.

7. Закрыть договор

   Согласовать итоговый расчёт, вернуть удержание и закрыть журнал.

Различия по странам

Великобритания

Формы JCT, такие как Standard Building Contract и Design and Build Contract, распространены в строительстве зданий. NEC4 Engineering and Construction Contract предлагает основные варианты от A до F — от договора с ценой по графику работ до возмещаемых затрат — и опирается на ранние предупреждения и compensation events.

Германия

VOB/B — типовой набор условий договора на строительные работы, обязательный для государственных работ и часто применяемый в частных проектах. Наряду с ним действует право строительного подряда BGB (§§ 650a и далее), включая право заказчика требовать изменений по § 650b.

Франция

Договоры на государственные работы обычно ссылаются на CCAG-Travaux — общие административные условия, последний раз пересмотренные в 2021 году. Частные работы нередко используют типовые условия NF P 03-001.

США

AIA A101 — соглашение между заказчиком и подрядчиком о твёрдой сумме, а A201 — общие условия к нему. ConsensusDocs — альтернативное семейство форм, разработанное совместно с ассоциациями подрядчиков и заказчиков.

Международная практика

Набор FIDIC 2017 включает Red Book для работ по проекту заказчика, Yellow Book для оборудования и «проектирования и строительства» и Silver Book для проектов EPC «под ключ». По Sub-Clause 20.2 подрядчик обязан направить уведомление о претензии в течение 28 дней с момента, как узнал о событии, иначе он рискует потерять право на неё.

Типичные ошибки

• Пропуск договорного срока уведомления, который может погасить иначе обоснованную претензию.
• Существенные изменения типовой формы без понимания того, как они взаимодействуют с остальным договором.
• Выбор формы с твёрдой ценой, когда проект слишком незрел для неё.
• Действия по устным указаниям без письменного подтверждения.
• Отсутствие инструктажа персонала площадки по договору, из-за чего он соглашается на изменения, на которые не имеет полномочий.

В OpenConstructionERP