ขั้นที่ 4 จาก 7 · จัดซื้อจัดจ้าง

สัญญา: FIDIC, NEC, JCT, AIA, VOB

เลือกและบริหารแบบสัญญาที่กำหนดราคา ความเสี่ยง เวลา และเงื่อนไขการจ่ายเงิน

มืออาชีพУчилище в Белостен: обществена поръчка по ЗОП, чл. 72 и изменение на договора
วิดีโอฟรี22 วิดีโอ

ผลลัพธ์: สัญญาที่ลงนามแล้วและบันทึกการบริหารสัญญา
โมดูล: Change, variations and claims
เอกสาร: Contract agreement
Contract notices
Contract register
มาตรฐานและแหล่งอ้างอิง: FIDIC Red, Yellow and Silver Books (2017)
NEC4
JCT
AIA A201
VOB/B

คืออะไร

สัญญาก่อสร้างกำหนดว่าใครรับความเสี่ยงใด คำนวณราคาอย่างไร ประเมินมูลค่างานเปลี่ยนแปลงอย่างไร จ่ายเงินอย่างไรและเมื่อใด และจะเกิดอะไรขึ้นเมื่อมีปัญหา แบบสัญญามาตรฐาน เช่น FIDIC, NEC, JCT, AIA และ VOB/B ใช้กันแพร่หลายเพราะเงื่อนไขเป็นที่รู้จัก ผ่านการใช้งานจริง และมีความสมดุลในระดับที่การร่างสัญญาเฉพาะรายมักทำไม่ได้ การเลือกแบบสัญญาและตัวเลือกการกำหนดราคาสำคัญไม่น้อยกว่าราคาเอง

การบริหารสัญญาคืองานประจำวันในการปฏิบัติตามสัญญา ได้แก่ การออกหนังสือแจ้งให้ตรงเวลา การบันทึกคำสั่ง การประเมินมูลค่างานเปลี่ยนแปลง และการรับรองการจ่ายเงิน ข้อพิพาทจำนวนมากไม่ได้เกิดจากถ้อยคำในสัญญา แต่เกิดจากการพลาดหนังสือแจ้งและบันทึกที่ไม่ดี ทีมที่รู้ระยะเวลาแจ้งและเก็บบันทึกคำสั่งและเหตุการณ์อย่างเป็นระเบียบ จะอยู่ในฐานะที่แข็งแกร่งกว่ามากเมื่อมีการเรียกร้อง

ใครเป็นผู้ทำ

ผู้บริหารสัญญาหรือวิศวกร: ปฏิบัติตามสัญญาในฝั่งเจ้าของโครงการ: ออกคำสั่ง รับรองงาน และประเมินมูลค่า
ผู้จัดการฝ่ายพาณิชย์: บริหารสถานะตามสัญญา หนังสือแจ้ง และข้อเรียกร้องของผู้รับเหมา
ผู้จัดการโครงการ: ตัดสินใจเรื่องที่มีผลตามสัญญา และต้องรู้กฎเรื่องหนังสือแจ้ง
ที่ปรึกษากฎหมาย: ทบทวนการแก้ไขสัญญาและให้คำปรึกษาเรื่องข้อพิพาท
เจ้าของโครงการ: ตัดสินใจเลือกวิธีจัดซื้อจัดจ้างและการจัดสรรความเสี่ยงที่ยอมรับได้

ดำเนินการอย่างไร

เลือกแบบสัญญาและฐานการกำหนดราคา
เลือกแบบสัญญามาตรฐานและตัวเลือกที่เหมาะกับการจัดสรรความเสี่ยง เช่น เหมารวม วัดปริมาณใหม่ ต้นทุนเป้าหมาย หรือต้นทุนบวกกำไร
กรอกข้อมูลสัญญา
กรอกวันที่ ราคาต่อหน่วย เงินประกันผลงาน ค่าปรับ (liquidated damages) และรายละเอียดอื่น และบันทึกการแก้ไขทั้งหมด
ลงนามและแจกจ่าย
ลงนามในสัญญาและให้ทีมมีสรุปหน้าที่หลักและระยะเวลาแจ้ง
บันทึกคำสั่งและเหตุการณ์
บันทึกทุกคำสั่ง หนังสือแจ้ง และเหตุการณ์ที่อาจกระทบเวลาหรือเงินทันทีที่เกิดขึ้น
ออกหนังสือแจ้งให้ตรงเวลา
ออกและตอบหนังสือแจ้งภายในระยะเวลาที่สัญญากำหนด
ประเมินมูลค่างานเปลี่ยนแปลงและรับรองการจ่ายเงิน
ประเมินมูลค่างานเปลี่ยนแปลงตามกฎของสัญญา และรับรองการจ่ายเงินงวดตามกำหนด
ปิดโครงการ
ตกลงบัญชีสุดท้าย คืนเงินประกันผลงาน และปิดบันทึก

ความแตกต่างตามประเทศ

สหราชอาณาจักร: แบบ JCT เช่น Standard Building Contract และ Design and Build Contract พบบ่อยในงานอาคาร NEC4 Engineering and Construction Contract มีตัวเลือกหลัก A ถึง F ตั้งแต่สัญญาราคาที่มีตารางกิจกรรมไปจนถึงสัญญาเบิกคืนต้นทุน และอาศัยการแจ้งเตือนล่วงหน้า (early warnings) และเหตุการณ์ชดเชย (compensation events)
เยอรมนี: VOB/B เป็นชุดเงื่อนไขสัญญามาตรฐานสำหรับงานก่อสร้าง บังคับใช้กับงานภาครัฐและมักใช้ในโครงการเอกชน กฎหมายสัญญาก่อสร้างของ BGB ใน §§ 650a ff. ใช้ควบคู่กัน รวมถึงสิทธิของเจ้าของโครงการในการสั่งเปลี่ยนแปลงตาม § 650b
ฝรั่งเศส: สัญญางานก่อสร้างภาครัฐมักอ้างอิง CCAG-Travaux ซึ่งเป็นเงื่อนไขทางการบริหารทั่วไป ปรับปรุงล่าสุดในปี 2021 งานเอกชนมักใช้เงื่อนไขมาตรฐาน NF P 03-001
สหรัฐอเมริกา: AIA A101 เป็นสัญญาระหว่างเจ้าของโครงการกับผู้รับเหมาแบบเหมารวมราคาที่ระบุ และ A201 เป็นเงื่อนไขทั่วไปที่ใช้ประกอบ ConsensusDocs เป็นแบบสัญญาอีกชุดที่จัดทำร่วมกับสมาคมผู้รับเหมาและเจ้าของโครงการ
ระหว่างประเทศ: ชุด FIDIC 2017 ประกอบด้วย Red Book สำหรับงานที่เจ้าของโครงการเป็นผู้ออกแบบ Yellow Book สำหรับเครื่องจักรและงานออกแบบและก่อสร้าง และ Silver Book สำหรับโครงการ EPC แบบเบ็ดเสร็จ ตาม Sub-Clause 20.2 ผู้รับเหมาต้องแจ้งข้อเรียกร้องภายใน 28 วันนับจากรู้เหตุการณ์ มิฉะนั้นอาจเสียสิทธิ

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

พลาดระยะเวลาแจ้งตามสัญญา ซึ่งอาจทำให้ข้อเรียกร้องที่ชอบด้วยเหตุผลหมดสิทธิ
แก้ไขแบบสัญญามาตรฐานมากโดยไม่เข้าใจว่าการแก้ไขมีผลต่อส่วนอื่นของสัญญาอย่างไร
เลือกแบบสัญญาเหมารวมทั้งที่แบบยังไม่สมบูรณ์พอจะรองรับ
ปฏิบัติตามคำสั่งด้วยวาจาโดยไม่มีการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร
ไม่ชี้แจงสัญญาให้ทีมหน้างาน ทำให้ตกลงเปลี่ยนแปลงงานที่ตนไม่มีอำนาจตกลง

ใน OpenConstructionERP

โมดูล: Change, variations and claims

OpenConstructionERP โยงการบริหารสัญญาเข้ากับโมดูลการเปลี่ยนแปลง งานเปลี่ยนแปลง และข้อเรียกร้อง Variations & Site Measurements ครอบคลุมเส้นทางตั้งแต่หนังสือแจ้งจนถึงคำสั่งเปลี่ยนแปลง รวมถึงการวัดปริมาณหน้างานและงานรายวัน (daywork) Change Orders บันทึกการเปลี่ยนแปลงขอบเขตงาน ผลกระทบต่อต้นทุน และการอนุมัติ Claims Evidence รวบรวมชุดหลักฐานที่เรียงลำดับแล้วสำหรับข้อเรียกร้องหรือข้อพิพาท และ Event Reconciliation รวบรวมเหตุการณ์หนึ่งๆ จากทุกโมดูลและช่องทาง Change Intelligence แสดงว่าสิ่งใดรอใครอยู่ ซึ่งช่วยให้ทีมรักษาระยะเวลาแจ้ง และ Cost Recovery บันทึกการเรียกเก็บค่าเสียหายจากฝ่ายที่รับผิดชอบ

Variations & Site Measurements · Change Orders · Claims Evidence · Event Reconciliation · Change Intelligence · Cost Recovery

แอปทำงานที่ openconstructionacademy.com/app สำหรับผู้เรียนในคอร์ส